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改变土地依赖后 厦门经济楼市整体进入趋稳通道(3)

发布时间:2019-06-06 08:09 来源:未知 编辑:admin

  2016年3月至2017年2月,正值厦门房价暴涨,根据胡润房价全球指数,厦门2016年房价涨幅45.5%,位居全球第二;中国指数研究院发布的《2016年中国房地产指数系统百城价格指数报告》也显示,厦门采集样本的平均房价达到27260元/平方米,仅次于北上深,比广州(楼盘)高出9576元/平方米,跻身房价“一线城市”。

  “厦门一直是周边泉州(楼盘)、漳州(楼盘)、龙岩等城市人口首选的居住目的地,尤其是GDP总量常年位于第一的泉州,人均财富值较高,且爱面子,对于他们,能在资源集中的厦门买一套房是一件值得炫耀的事情。”王铭告诉记者,“2016年最疯狂的时候,厦门集中涌现出一大批专门炒房的投资公司,他们一般会组团买下一整个小区,因为垄断市场才有定价权,然后通过迅速入手出手抬高房价,我见过最疯狂的炒房节奏是1套房3天被转手5次,这种操作方法,房价能不涨吗?当时不少开发商跟代理公司合作,为了冲业绩走的也是这种模式。”

  同样,2015年至2017年也恰是多家外地房企集中涌入厦门市场的时间,这一阶段厦门出现多宗“地王”,也成为抬升房价的重要因素之一。

  2015年9月25日,位于海沧马銮湾西部片区的H2015P05商住地块在市行政服务中心公开拍卖,包括建发、禹洲、联发、中骏等14家开发商到场参与竞拍,经过多轮鏖战,被厦门恒琸投资管理有限公司(龙湖子公司)以总价45亿元竞得,楼面价15679.4元/平方米,溢价率66.79%,一举晋升厦门总价和岛外单价“双料”地王。厦门的“地王年”帷幕就此徐徐拉开。

  克而瑞《2016年城市地王数量排行榜》显示,2016年厦门共7宗地王,楼面价2.94万元/平方米,超过了杭州(楼盘)、南京(楼盘)、深圳(楼盘)的楼面价,仅次于上海(楼盘),溢价率则达到112%。此后的2017年与2018年,则正是2015年和2016年地王集中入市阶段。地王项目让如今的新房市场骑虎难下,背后还透露出这个城市对土地规划利用的逻辑。

  “目前,高成本难去化项目几乎占据整个新房市场的40%到50%。据不完全统计,厦门的住宅库存量达700万平方米,2018年新房销售量只有70万平方米。”严旭给出的“数据库”进一步折射当下厦门楼市交易的困难重重,“事实上,2016年的房价地价上涨背后,政府的供地量是低于历史水平的,一方面出于对以后土地财政的考虑,另一方面则是拆迁成本的上升。”

  “2016年房价上涨与土地出让的节奏有关系,岛内虽然多年未供地,但其实还是有一些类似停车场的净地可以出让,近几年土地出让多在岛外翔安区和集美区,这跟整个城市规划有关。”一位厦门房企营销负责人安颖(化名)告诉记者。

  此后,尽管在去年和今年出现过几次“土拍热”现象,但在多位业内人士看来,这不足以撼动地市和楼市走向。比如去年厦门岛内5年内首次供地,被建发以3.8万元/平方米的楼面价、溢价率27%拿下,又比如今年4月19日中海拿下集美楼面价超过3万元/平方米、溢价率34.7%的地块,被业内人士更多地看作是“托市”行为。

  “这轮调控影响的不仅是地王项目,2017年和2018年新入市的新房项目价格普遍下降20%,二手房价格普遍下降15%,开发商只能选择降价回笼资金或者不开盘等待市场变化。今年3月份和4月份受小阳春影响,多家房企集中推盘,但5月又少了。”另一位厦门房企营销总高平(化名)告诉记者。

  夹在高地价成本与房价下行的双重矛盾中,厦门区域房企业绩压力更为突出。记者走访获悉,迫于市场下行业绩压力,某房企甚至出现1年换8个营销总的现象,该房企位于翔安区的项目在业内人士描述中处于“一直卖得不好”状态。

  “地价居高不下,很多企业尤其是民企根本拿不起地,在厦门市目前的在售项目数量有限,好几家企业只有一两个项目在售,所以我们只能考虑向周边转移,比如漳州港、角美。” 安颖告诉记者。如今,在厦门调控常态化下,房产经纪公司也开始向厦门周边的漳州与泉州导流。

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